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深圳楼市剧变?豪宅税大面积取消最高省税数十

来源:未知 作者:admin 人气: 发布时间:2019-12-02
摘要:什么叫双11!有个深圳朋友买了套600多万的房子,本来要交30万的税,今天网签,变成了17万 今日,有媒体曝出深圳豪宅税征收标准迎重大变化。内容大致为:从2019年11月11日起,容积率

  什么叫“双11”!有个深圳朋友买了套600多万的房子,本来要交30万的税,今天网签,变成了17万…

  今日,有媒体曝出深圳“豪宅税”征收标准迎重大变化。内容大致为:从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。

  证券时报记者随即向深圳税务局求证,相关工作人员表示消息属实,但此前相关部门已公布并征求意见,不涉及税收政策变化。在深圳购买普通住宅享受优惠税收政策,具体的标准由住建部门进一步制定。随后,深圳税务局通过微博进行回应。

  日前,深圳市将普通商品住房标准调整为:宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。这是在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,落实国家减税降赋精神,充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

  我市目前适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化,该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。近两年来,政府有关部门收到很多群众的反映,要求调整普通商品住房标准,保障刚需购房。经过充分研究,我市对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

  需要特别强调说明的是,此次调整普通住房标准,并不影响我市房地产调控政策。深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外,房地产发展长效机制工作也在加快推进,未来深圳将通过住房制度深化改革,大力发展住房租赁市场,综合运用土地、金融、税收、立法等手段,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进我市房地产市场平稳健康发展。

  实际上,在官方的说法中,并没有“豪宅”这两个字,只有普通住宅和非普通住宅。首先来看看深圳普通住宅的认定标准,从2015年9月至今,深圳的普通住宅认定有以下三个标准:

  根据第三个价格标准,南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于非普通住宅,即“豪宅”,需要按照“豪宅”的标准交税。

  从上述表格可以看出,深圳挂牌二手房26986套,“豪宅”数已有16097套,占比近60%,即超一半的普通住房“被豪宅”。

  虽然这是去年的数据,但在深圳房价整体保持稳定的背景下,深圳市场上是“被豪宅”的比例,放在现在依旧成立。

  以中原地产提供的深圳10月二手房成交均价计算,如果不想要“被豪宅”,在罗湖区只能购买一套70㎡以内的住宅,福田区、南山区、盐田区、宝安区、龙华区分别为58㎡、53㎡、74㎡、57㎡、54㎡。

  从2018年3月开始,深圳严格执行“三价合一”,将银行评估价与网签价、购房合同价保持一致。此后,购房者必须以真实成交价格来网签和缴税,一些用“阴阳合同”来规避高税费的行为难以实行,一部分刚需置业者为了躲过“豪宅”标准,只能增加首付。

  但按照最新标准,只要购房者的房屋总价符合面积在144平方米以下,小区建筑容积率1.0以上的标准,均可视为普通住房,可享受营业税、契税等税收优惠政策。

  有房产中介经理表示,对于“普通”与“非普”住宅,主要影响的是二手房交易税费中增值税和个人所得税(核定)的部分。增值税部分,只影响满两年的房源。如果新政前后房屋性质不变,则要缴纳的增值税没有变化。如果新政前是豪宅,新政后变为普通住宅,则可以少缴纳增值税这部分的税费。

  以一套龙岗中心城的房子为例,建筑面积124.23平方米,原登记价格为92.49万元,成交价413.5万元,这套房子“满五唯一”,可免个税。

  如果按照旧政策,龙岗区总价超280万的房子就算“豪宅”,需缴纳近19万的“豪宅”税。按照此前的标准,交易需要缴纳增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育附加共4项,一共近19万元。

  2011年5月1深圳将3项条件的一项具体化,制定出六个区域的普通住房价格标准,根据这一标准判断是否按普通住宅收取契税。2013年9月,《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》开始执行,改变了以前按单价核算的做法,调整为按照单套商品住房总价进行核算。

  2015年10月深圳上调普通住宅标准,与两年前相比,此次平均上调幅度为28%。从此前几次的调整周期看,这次的调整也属于两年至5年的窗口期。

  而在今年年初,深圳市不动产登记中心的一则暂停办理房地产交易涉税业务的通知,通知显示,将暂停办理房地产交易涉税业务中涉及特殊流程缴税、税收优惠事项、计税价格复核和个人所得税、土地增值税费用核实等业务。此举引发了市场广泛猜测和议论,尤其是中介和准备入手买房的人,更是从自身需要出发将之解读为上调豪宅税标准的信号。

  深圳贝壳研究院院长肖小平表示,豪宅税只看容积率和面积,这个消息会对市场形成比较大刺激。大家都知道增值税率高,很多物业都要缴纳十几万、二十几万甚至更高的费用。据贝壳统计的数据,在过去两年的二手房交易里面,有45%的物业需要缴纳增值税,这里面未满两年的物业大概有5%左右,也就是说有40%的物业是因为豪宅标准的原因要缴纳增值税。在这其中,至少有35%物业的面积在144平方米以下,而且容积率在1.0以上。如果按照新政的话是不需要缴纳额外的增值税的。

  “在如此大力度的减税下,最终会刺激买卖双方。一方面,会让买房负担减轻,有了更大的入市动力。另一方面,卖方也会觉得这个利好自己也要分享,或会提高房价。整体而言,这是一个减负减税的政策,我相信对市场带来的推动是非常明显的。”

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:“豪宅税”新标一旦落地,短期内将激活二手房成交量。九月份国家公布统计局公布的70个大中城市里,深圳的二手房价格涨幅进入前五名,这就说明,二手房市场已经开始回暖,这次政策出台以后,二手房的交易成本将大幅度下降,换房需求将会明显激活,对深圳的新房市场也有带动作用。

  市场人士认为,由于深圳住房自有率较低,再加上有严格限购规定,所以,这次的利好主要释放给了刚需、改善型需求家庭,会带来一系列增量内需。其次,买房、换房之后,紧接着就是装修、买家具、买家电等,这对于稳经济增长有正面作用。

  最近,关于深圳经济增速放缓的讨论持续升温,本月底深圳还将再度推出多宗纯住宅用地。在此时此刻改变“豪宅税”的标准,虽有望刺激楼市成交,但这个时间点也值得玩味。

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